Договор пожизненной ренты что это такое


Как получить квартиру по договору ренты — Справочник Недвижимости

Что такое рента

Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество  в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.

По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры. Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.

Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату. Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).

Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Обычно раз в месяц.

Виды ренты

Основных видов ренты два — постоянная и пожизненная.

Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.

Чем пожизненная рента отличается от постоянной

Пожизненная рентаПостоянная рента
Срок выплаты рентыДо конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственникомНеопределённый срок
Периодичность выплатыВ конце каждого месяцаВ конце каждого квартала
Получатель рентыТолько физические лицаФизические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречит
Последствия смерти получателя рентыОбязанность по выплате ренты прекращаетсяПраво на получение ренты переходит к наследникам
Форма выплаты рентыТолько денежнаяМожет быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имущества

Как правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.

Особенности пожизненной ренты

Главная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя. Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру. Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.

В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.

Плюсы и минусы для плательщика ренты

Плюсы

1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора. Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому. Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя. Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.

2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру. А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.

3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно. Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.

Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:

С первого квартала 2018 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он увеличился чуть больше чем в 2 раза: с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей.

4. Нет переплаты за проценты и комиссии. По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.

3. Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж. 

Минусы

1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира. Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.

2. Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.

3. Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет. Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.

4. Претензии от родственников получателя ренты. Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор. Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.

5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски. Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты. 

6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение. Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет. Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится. Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.

7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно. Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.

8. Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками. А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты. Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями. Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее.  

Плюсы и минусы для получателя ренты

Плюсы

1. Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.

2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.

3. Право на расторжение договора. Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты. В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.

Минусы

1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают. Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.

2. Риск покушения на жизнь или здоровье. Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон. Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.

3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками. Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий. Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.

Договор пожизненной ренты

Договор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы. К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые. Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая. Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.

Форма договора. Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.

После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН. Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится. Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.

Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.

Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира. Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним. Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.

Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет. Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться. И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.

Кто проживает в квартире. Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит. Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.

Условия расторжения договора. Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях. Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет. В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет. Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре. К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.

Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью. Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа. Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.

Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.

Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.

Ответственность за просрочку оплаты. Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка). Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст. 395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).

Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.

Выкуп ренты

Выкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.

По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор. Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).

Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:

  • если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
  • если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.

Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.

Заключение

В идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной. Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.

realty.yandex.ru

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оглавление:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

  • куда и с кем отправляетесь на сделку;
  • надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
  • проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

  1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
  2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
  3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
  4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
  5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
  6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

  1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
  2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
  3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
  4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

  • сохранение возможности жить в своей квартире;
  • если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
  • право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

  • приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
  • получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
  • получатель имеет право расторгнуть соглашение;
  • полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

domananeve.ru

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Договор ренты —  это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты 

На практике различают следующие виды договора ренты:

  • Договор постоянной ренты

  • Договор пожизненной ренты

  • Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства   и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

  • Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.

  • Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

  • Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

 Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором. 

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1.    Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

  • Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство;

  • Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2.    Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Договор ренты: подробности для бухгалтера

  • Как без потерь передать недвижимость близким родственникам ... пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер ... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно ... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае ... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и ...
  • Сделки с недвижимостью ... пожизненное содержание с иждивением . По договору ренты собственник передает другому лицу в ... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является ... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При ... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными ...
  • Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение ... учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими ... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями ... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в ... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при ...
  • Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату ...
  • Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе ... пари, финансовых услуг, ценных бумаг, договора ренты. Ответственность рекламораспространителя. Рекламораспространитель несет ответственность ... пари, финансовых услуг, ценных бумаг, договора ренты. Требования, за нарушение которых предусмотрена ...
  • Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г. ... , имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок ...
  • Нормирование рекламных расходов ... бумаг и рекламы по заключению договоров ренты. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ РАСХОДОВ НА РЕКЛАМУ ...
  • Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году ... г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена ...
  • Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем ... , в результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных ...
  • О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты ... от продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно ... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию ... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает ... ) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности ... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных ...
  • Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ ... лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и ... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и ... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает ... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату ... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты ... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли ...
  • В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже ... налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением ... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную ... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных ... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не ... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об ...
  • Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму ... величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по ...
  • Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью ... менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли ...
  • Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года ... , в результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в ...

www.audit-it.ru

Что такое пожизненная рента и как ее оформить?

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости  (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как  договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Фото: Lori

Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода. Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни - пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход. И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты,  сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни.

Чем рента отличается от пожизненного содержания?

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку,  оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны.

Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга – советовать сложно.

Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты.  Обеим сторонам  важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор.

В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди - соседи, дальние родственники, бывшие коллеги.

Как правильно заключить такой договор?

Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты.

Что прописать в договоре?

Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты - все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа.  Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный.  

Пожилой человек должен указать в договоре свои требования - что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки. Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.д. ) – их все нужно прописать.

Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все.

Понадобятся ли услуги юриста?

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Какие потребуются документы?

Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на  которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех  зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора.

Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца. «Обязательного требования об этом нет, - пояснил он, - но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров.  Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека».

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса?

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец  - плательщик ренты - должен исполнять условия контракта  до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив  справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно  по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной - это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным.

Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов,  признать недействительным практически невозможно.

Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора.

«Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, - говорит Петр Колдов, - Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать».

Риски и подводные камни

К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря – мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор. Гарантия и защита сторон в подобной сделке - нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут  продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного.

Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон.

1. Ошибка пожилого человека в выборе партнера. Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть. Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна. Поэтому нужно решить для себя - сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут.  Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые.

3. Касается плательщика ренты - дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд.

5. Пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. «Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя,  - обращает внимание адвокат Петр Колдов. - Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось».

В адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты.

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную  роль», - отмечает Колдов.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор.

7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки. Можно, конечно, посмертно провести психолого - психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей - но это очень сложный процесс и часто безрезультатный.

Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира -  уже номинально чужая. Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

realty.mail.ru

Понятие, особенности и назначение пожизненной ренты квартиры

Каждый гражданин РФ, чья дееспособность не вызывает сомнений, имеет право передать своё имущество другим людям в обмен на содержание и другие виды денежной помощи. Пожизненная рента в этой сфере получила наибольшее распространение. По таким соглашениям чаще всего передают недвижимое имущество. Это особенно актуальный вариант для пожилых людей, нуждающихся в помощи.

Что такое пожизненная рента и для чего она нужна

Пожизненная рента – разновидность сделок, предусматривающих передачу недвижимости от одной стороне другой. Владелец в обмен на своё имущество получает пожизненное обеспечение, либо другие виды помощи.

Такие сделки чаще нужны пенсионерам, чтобы улучшить условия проживания, финансовое положение.

Дополнительные особенности соглашения

Глава 33 в ГК РФ регулирует правила, согласно которым заключаются договоры на пожизненную ренту, оформляются документы. Согласно законодательству, рентодатель в обмен на своё имущество должен ежемесячно получать определённую денежную сумму, до конца своей жизни.

На нового владельца, согласно тому же закону, возлагаются риски по случайной порче имущества. Средства перечисляются в прежнем объёме, даже если имущество пострадало в результате пожара или затопления, произошедших не по вине владельцев.

После того, как сделка заключена, помещение переходит в собственность лица, выплачивающего ренту. Но вместе с тем на объект недвижимости накладывают определённое обременение. Без согласования с прежним владельцем проводить какие-либо серьёзные действия с имуществом запрещается.

Что такое договор ренты?

Владелец имущества может оставаться в нём, либо его снабжают другой жилой площадью. Всё зависит от соглашения между сторонами.

На нового владельца возлагаются так же все расходы, связанные с содержанием объекта. Когда плательщик умирает, к наследникам переходят все права и обязанности.

Отличия пожизненной формы соглашения и иждивения

Но есть и существенные отличия между договорами ренты и иждивения:

  • Основания для расторжения договора при обращении в суд будут разными.
  • То же касается составления требования вернуть квартиру или дом в прежнюю собственность.
  • И выражения претензий по поводу того, что плательщик не выполняет свои обязательства.

У договора с пожизненным содержанием есть свои важные факторы, которые отличаются от таковых у второй группы документов.

  1. По сути, договор ренты выполнить гораздо легче. Проще доказать при необходимости, что данное соглашение было законным. И такие договора труднее расторгаются.
  2. Если человек взял на себя подобные обязательства – он должен не только выплачивать обозначенные суммы. Но и оказывать ряд дополнительных услуг. Включая приобретение необходимых товаров вместе с проведением уборки и текущего ремонта, если это необходимо.

Подготовка к заключению договора

О государственной форме соглашения

Это такая разновидность юридического соглашения, при котором само государство выплачивает определённую ренту в пользу граждан. И занимает у них определённый капитал.

Что нужно сделать до того, как соглашение будет подписано

Такие разновидности договоров можно заключать только в том случае, если у помещения имеется единственный собственник.

Плюсы и минусы договора

Для каждой из сторон существуют недостатки.

  • Большая вероятность судебного разбирательства, даже при небольших просрочках. При положительном решении покупатель лишится и квартиры, и тех средств, что уже были выплачены.
  • Сохранение обязанности по перечислению ренты вне зависимости от обстоятельств и условий.

Но плюсов гораздо больше.

  1. Возможность приобрести квартиру по цене ниже, чем средняя стоимость подобных объектов на рынке.
  2. Дополнительные гарантии для продавца.
  3. Возможность улучшить финансовое состояние.
  4. Невозможность отменить или изменить договор в одностороннем порядке.
  5. Наследники не могут претендовать на доли, обозначенные в договоре ренты.

О правах и обязанностях сторон

Одна сторона обязана передать своё имущество в надлежащем состоянии. Вторая, в ответ, обеспечивает первую денежным содержанием либо любым другим видом помощи. Это главные обязанности. Остальное будет считаться правами. Например, выбор подходящего вида содержания, определение размеров ренты. И выбор дополнительных условий для договора.

Как правильно оформить договор: инструкция по шагам

Сначала владельцу жилья необходимо собрать все документы, связанные с правами собственности.

Что необходимо сделать для получения всех бумаг

  • Запросить ЕПД.
  • Взять выписку, оформленную по данным домовой книги.
  • Получить копию информации по финансово-лицевому счёту.
  • Заказать выписку из государственного реестра.
  • Обязательно предъявление документального подтверждения права собственности.
  • Составление заявления.

После того, как все бумаги собраны, обязательно оплачивается государственная пошлина. Только после этого дополнительно обратившемуся выдают:

  1. Справку с кадастровой стоимости объекта ренты.
  2. Кадастровый паспорт, копию.

В Росреестре, наконец, надо получить подтверждение того, что сделка заключена. И что пройдена государственная регистрация. В данном случае цена госпошлины равна двум тысячам рублей.

На каких условиях соглашения расторгаются

Обычно среди главных причин – то, что плательщики не выполняют своих обязанностей. Тогда владельцы имеют право обратиться в суд и составить заявление с требованием о том, чтобы была выплачена моральная компенсация, расторгнут договор, либо выкуплено само имущество.

Отличия между постоянной и пожизненной рентой.

Любые изменения обязательно регистрируются в Росреестре.

  1. Стороны должны согласиться с изменениями, не предъявляя претензий.
  2. Рента не расторгается, если получатель с этим не согласен.
  3. К плательщику переходят все обязанности по содержанию жилья, даже если получатель ренты продаёт объект, покупает новый.

Договор могут признать недействительным, если выявлены существенные ошибки при составлении.

Определение размера пожизненной ренты квартиры

Обычно в договоре точно указывают, какую денежную помощь одна сторона будет получать от второй. И говорят о факторах, на которые опираются при заключении такого соглашения.

Выплаты прекращаются сразу после того, как получатель умирает. Плательщик официально получает право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Передача наследства и выплаты родственникам не предусмотрены.

Договор перестаёт быть действительным, если умирает единственный плательщик. Согласно закону, с его родственников взыскивать нужную сумму нельзя. Прежний владелец сохраняет все права на свою собственность. Рентная плата не возвращается.

Что делать после заключения соглашения

Договор станет выгодным для обеих сторон, если они будут выполнять все обязательства, обозначенные в соглашении. Условия могут оговариваться не только в первоначальном документе, но и в дополнениях к нему.

Образец договора пожизненной ренты можно скачать здесь.

Пожилые люди получают разные типы материальной помощи. При этом плательщик не несёт ответственности за обстоятельства, которые возникли против его воли, не зависели от неё.

О письменной форме договора

Она поможет перестраховаться от возможных проблем в дальнейшем. Главное – заключать соглашение с тем, кто не вызывает ни малейших сомнений. Риски всегда присутствуют, но грамотная юридическая помощь позволит защититься от них настолько, насколько это возможно.

Как получателю ренты защитить свои права

Получатель ренты вправе потребовать перевода платежей в судебном порядке, если вторая сторона отказывается от исполнения своих обязательств. Можно потребовать не только сумму основного долга, но и проценты, которые зависят от сроков просрочки.

Получатель ренты так же может расторгнуть договор при выявлении серьёзных нарушений. Если судебное решение будет положительным, можно не возвращать те средства, что уже были получены.

Вопросы налогообложения

А вот получатели ренты должны заплатить до 13 процентов с суммы своего дохода. При составлении договора дополнительная плата взимается за юридические услуги.

О плохом содержании и повреждении имущества

Плательщики могут выступать и пострадавшими сторонами. Например, если имущество пострадало, либо уничтожено окончательно. Но обязанности по выплатам получателю ренты существуют вне зависимости от обстоятельств, которые складываются для второй стороны.

Пример договора пожизненной ренты.

Если недвижимость была передана в собственность на бесплатной основе, получатель может обратиться в суд  с требованием по выплате компенсации. В данном случае рекомендуется застраховать сделку, чтобы обезопасить себя.

Мошенничество и защита от него

Пенсионеры, которые стремятся расторгнуть договор через суд, либо предъявляют необоснованные претензии – самые опасные «партнёры». Иногда пенсионеры меняют плательщиков целенаправленно. А старые теряют права на квартиру вместе с деньгами, которые уже заплатили.

Почтовые и банковские переводы служат дополнительными доказательствами для выплат. По крайней мере, после них остаются квитанции. Квитанции стоит сохранять после предоставления дополнительных видов услуг.

Отзывы о договоре

  • Они подтвердят, что пожизненная рента позволит получить квартиру со стоимостью в два раза, чем рыночная. Ради этого можно потерпеть и общение с людьми, которые не всегда приятны. Многие выплачивают ренту лет пять.
  • Квартиру можно найти через юриста, как пишут покупатели. К юристам обращаются сами пенсионеры, чтобы найти подходящий вариант для заключения договора ренты. Отличный вариант для тех, кому нужна хоть минимальная площадь для начала.
  • Можно воспользоваться и услугами так называемых фирм-посредников. Они тоже помогают заключить договор на выгодных условиях.

Что советуют профессионалы

Для обеих сторон заключение таких договоров становится важным и серьёзным ходом. Рекомендуется каждом участнику взаимоотношений провести консультацию у юристов. Главное – обратить внимание на место заключение сделки. И на то, с кем именно подписывается договор. Действительно ли второй стороной выступает собственник?

Нужно убедиться и в том, что вид подписываемого соглашения соответствует ожиданиям, намерениям сторон.

Если все обязательства исполняются исправно, договор станет гарантией безопасной и комфортной жизни для каждого. Достаточно только потратить чуть больше времени на то, чтобы детально проработать каждый пункт договора.

Сравнение постоянной и пожизненной ренты можно увидеть в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

proprietor.ru

Как заключить договор пожизненной ренты

К сожалению, не все пожилые люди могут рассчитывать на финансовое благополучие на склоне лет, в виду чего приходится прибегать к дополнительным мерам, которые позволяют и ежемесячный доход увеличить, и грамотно распорядиться имеющейся в наличии собственностью.

В частности, речь идет о договоре пожизненной ренты, заключение которого имеет ряд особенностей, о которых лучше знать заранее.

Определение понятий

Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру.

Порядок заключения рассматриваемого вида соглашения регламентируется нормами главы 33 ГК РФ, в соответствии с которой рентой является получение ежемесячного дохода в виде определенной договором суммы либо иных услуг в обмен на передачу прав собственности на жилое помещение. То есть тот же пенсионер или инвалид, ограниченный в средствах, но имеющий во владении квартиру, может ее передать другому гражданину, не обязательно родственнику, который должен будет перечислять на его счет определенную сумму до конца жизни последнего в силу ст.596 ГК РФ, ст.601 ГК РФ.

Данный вид правоотношений именно в Российском гражданском законодательстве является сравнительно новым, учитывая, что ранее возможно было приобрести во владение жилье только в результате покупки либо же по дарственной или в наследство. Теперь же пожилой человек, который кроме скромной квартиры и минимальной пенсии ничего не имеет, может передать свое жилье другому лицу с сохранением права дальнейшего проживания в нем и получением дополнительных средств либо пожизненного ухода.

Привлекательность указанного соглашения для другой стороны, а именно рентоплательщика, также очевидна. В частности, купить жилье сразу же за наличный расчет, учитывая дороговизну квартир, могут позволить себе не многие, а ипотечный кредит, предоставляемый на 10-летия, несет в себе определенные риски, которые заключаются в вероятности утраты постоянного дохода, учитывая, что потерю работы предусмотреть невозможно. А так, можно выплачивать пенсионеру сравнительно небольшую сумму ежемесячно или посещать его, обеспечивая некоторые повседневные нужны, в виде покупки лекарств либо оплаты коммуналки, и получить квартиру в полную собственность после его смерти.

Условия для оформления

При этом следует отметить, что, несмотря на привлекательность данного вида правоотношений для обеих сторон, при их оформлении нужно учитывать многие нюансы, определенные законом, которые предусмотрены с целью соблюдения законных прав и интересов как владельца квартиры, так и ее получателя во избежание схем мошеннических действий, кстати, весьма распространенных при данном виде правоотношений.

Требования к участникам

В рамках ГК РФ быть рентополучателем может любое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, кроме некоторых категорий.

То есть заключить договор от имени недееспособного гражданина может и законный представительно последнего, но только при наличии разрешения органов опеки, которые в силу ст.37 ГК РФ отслеживают ситуации, связанные с отчуждением имущества подопечных, с целью соблюдения их интересов.

Также получателем ренты может быть и несколько лиц одновременно, к примеру, та же супружеская пара пожилых людей, которые могут оформить данные правоотношения с любым гражданином, гарантирующим им комфортное проживание на склоне лет. При этом в указанной ситуации следует обратить внимание на характер прав собственности, который у семейной пары является совместным, а значит, предполагает некоторые аспекты, определенные законом.

А вот обратной стороной отношений, то есть плательщиком, могут быть как частные лица, так и коммерческие организации, но при условии, что их устав содержит такие виды деятельности. То есть, рентоплательщиками могут выступать соседи, которые с целью расширения собственных жилых возможностей обеспечивают комфорт пожилой женщине. Могут выступать те же частные компании, которые в обмен на квартиры предоставляют пожилым людям полный социальный пакет от сиделки и продуктов, до оплаты коммунальных услуг и последующих похорон.

Требования к жилплощади

В рамках ГК РФ имущество может находиться в полной собственности либо долевой, что предполагает некоторые обязательства, определенные законом.

В частности, в силу ст.246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом можно только по согласию всех собственников, что, однако, не ведет к запрету передачи части имущества по договору пожизненного содержания третьему лицу, но предполагает определенные сложности.

Так, в порядке норм, определенных ст.583 ГК РФ, рента может подразумевать ежемесячное перечисление установленной суммы либо же предоставление определенных услуг, к примеру, того же содержания до конца жизни владельца жилья. При этом передача имущества в рамках данного вида соглашения под условием выплат является возмездной сделкой, а вот пребывание на иждивении относится к безвозмездной, что выливается в некоторые нюансы при оформлении правоотношений.

В частности, в силу ст.250 ГК РФ передача доли жилого помещения по возмездной сделке возможна только при условии предоставления права преимущественной покупки, в то время как безвозмездная сделка указанными условиями не облагается.

При этом в ст.585 ГК РФ сказано, что выплата ежемесячного рентного содержания относится к возмездным сделкам, что предполагает применение норм ст.250 ГК РФ, а вот повседневный уход таковым не является, что подтверждено п.2.1 Постановления пленума ВС №4.

То есть, для того, чтобы заключить договор ренты под условием ежемесячных платежей, у сторон есть два варианта:

  • предложить содольщикам заключить данное соглашение либо же уведомить их о подобном намерении;
  • выделить свою долю в натуре, и распоряжаться по собственному смотрению.

А вот при заключении соглашении о рентном содержании без выплат, согласие собственников не требуется.

Поэтапная процедура заключения сделки

Как и любое соглашение, договор ренты предполагает определенную процедуру, которая заключается в следующих шагах:

  • сборе документов, которые подтвердят правомерность закрепленных условий, а также дееспособность сторон при необходимости;
  • заключении соглашения с соблюдением норм закона;
  • нотариальное удостоверение документа;
  • государственная регистрация перехода прав собственности другому лицу.

Сбор предварительных документов

В частности, на начальном этапе следует приложить следующие данные:

  • удостоверение личности сторон;
  • документы о праве собственности на жилое помещение;
  • согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
  • уведомление о заключении возмездного договора ренты дольщиков;
  • доверенность и решение суда о недееспособности гражданина при необходимости;
  • справка о регистрации и прописанных лицах в жилом помещении, которое является предметом сделки.

Составление соглашения

Основой каждого договора являются условия в подтверждение совершения той или иной сделки.

Причем в зависимости от характера отношений условия подразделяются на обязательные, то есть оговоренные законом, и дополнительные, которые вносятся в соглашение уже по желанию сторон для уточнения тех или иных аспектов договорных отношений.

В частности, в рассматриваемом виде сделок обязательными условиями являются:

  • наименование сторон соглашения, то есть плательщика и получателя средств;
  • предмет сделки, а именно рента;
  • размер содержания, который в силу ст.597 ГК РФ должен составлять не менее минимума прожиточного уровня по региону либо в целом по РФ;
  • вид передаваемой недвижимости с полным описанием, включающим адрес, метраж и иные нюансы;
  • срок перечисления средств, который в рамках ст.598 ГК РФ может предусматривать ежемесячные платежи либо же по договоренности сторон и иные промежутки времени;
  • перечень услуг, если речь идет о содержании;
  • условия расторжения договорных отношений;
  • выкупная цена ренты в рамках ст.594 ГК РФ на случай, если рентополучатель потребует расторжения правоотношений;
  • сохранность имущества, которое в период осуществления выплат, по сути, находится под обременением, а значит пожилой человек, который продолжает проживать в квартире, уже отвечает за сохранность жилья в прежних рамках стоимости.

А вот дополнительными условиями могут быть:

  • порядок посещения сиделкой либо же самим рентоплательщиком;
  • возможность экстренного вызова;
  • нюансы ритуала похорон;
  • уборка помещения либо периодичность текущих ремонтов;
  • порядок распоряжения жильем рентополучателем с учетом обременения;
  • дополнительные услуги в случае болезни, допустим, найм медсестры.

То есть по сути, стороны вправе в договорном режиме как подробно расписать будущий характер ренто-отношений, так и ограничиться стандартными условиями, но только в случае, если сделка совершается между давно знакомыми людьми либо близкими родственниками с доверительными отношениями. Если же договор заключается с третьими лицами, желательно изначально прописать все нюансы во избежание недоразумений в будущем.

Также следует отметить, что в связи с тем, что предметом соглашения является все-таки недвижимое имущество, указанный документ должен быть составлен в письменной форме в нескольких экземплярах в соответствии с типовой формой.

Оформление сделки

В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подразумевает обязательное удостоверение указанного документа в нотариате в связи с тем, что в основе рентной сделки лежит переход права собственности на недвижимое имущество, которое в свою очередь впоследствии пройдет государственную перерегистрацию.

То есть, на начальном этапе стороны договорных отношений собирают вышеперечисленные документы и составляют соглашение, которое затем и представляют на удостоверение нотариусу в четырех экземплярах вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины в силу п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ. Кстати, если участники не располагают соответствующими знаниями, для составления соглашения можно на предварительном этапе привлечь юриста, который укажет на основные моменты данного вида правоотношений и поможет грамотно составить документ.

Также следует отметить, что договор ренты будет удостоверяться не по месту жительства одной из сторон, а в соответствии с местом расположения недвижимости, которая собственно предметом сделки и является. К тому же, прежде чем поставить свою подпись на указанном документе, нотариус тщательно проверит не только предоставленные данные, но и личности как рентополучателя, так и плательщика.

Подготовка документов к регистрации

В порядке норм, определенных ст.584 ГК РФ, рентное соглашение подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании завизированного нотариусом договора и пакета документов, описанных выше. При этом учитывая нормы указанной статьи, стороны должны знать, что если они посетят нотариуса, но не обратятся в Росреестр для перерегистрации, договор ренты не вступит в законную силу и, следовательно, в случае смерти получателя рентных платежей, плательщик не сможет претендовать на жилого помещение оного.

При этом для регистрации потребуется еще и приложить:

  • документы о праве собственности;
  • справку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги.

Регистрация прав собственности

В настоящий момент для регистрации перехода прав собственности возможно использовать три варианта, которые предусмотрены с целью облегчения гражданам прохождения официальной процедуры и сокращения времени и нагрузки на Регистрационную палату.

В частности, возможно:

  • лично посетить Росреестр и подать все документы вместе с заявлением;
  • обратиться в МФЦ, где не только помогут заполнить заявление и укажут на недостатки в документах при их наличии, но и посоветуют, как их устранить, не говоря уже о возможности оформить некоторые документы на месте, ту же выписку из поквартирной книги, например;
  • воспользоваться ресурсом госуслуги, который окажет аналогичные с МФЦ услуги в электронном виде.

Как купить квартиру по данному виду соглашения

Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья, которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.

То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.

А так как пожилой человек, как правило, заключает договор ренты именно с целью комфортного проживания в привычных условиях, и покупатели не стремятся приобрести жилье с изначальным обременением, а также возможностью пользоваться квартирой через несколько лет, вероятность продажи квартиры в ренте маловероятна, учитывая вышеописанные условия и риски.

Признание сделки недействительной

Как и всякий договор, соглашение о рентном содержании не является безусловным, и его можно оспорить в судебном порядке в случаях, определенных законом.

В частности, в рамках ст.599 ГК РФ соглашение оспоримо в случае существенного нарушения условий, то есть:

  • просрочки платежей;
  • выплаты суммы менее установленной законом;
  • не предоставлении услуг, определенных соглашением.

При этом получатель выплат или услуг, если иное не установлено соглашением, при расторжении документа должен будет выплатить выкупную цену, равную совокупным платежам за год либо рыночной цене имущества. Если же платежи не производились, то рентополучатель может взыскать еще и возмещение убытков.

А вот опротестовать рентный договор родственники, к примеру, те же наследники по закону, не могут, учитывая, что соглашение о рентном содержании заключено при жизни владельца жилья, которым он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.

Порядок расторжения

После прохождения государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу, следовательно, опротестовать соглашение возможно только в судебном порядке путем подачи искового заявления по месту жительства ответчика, коим является плательщик ренты. При этом, учитывая, что стоимость спора составляет более 50 тысяч, коль речь идет о недвижимости, необходимо обращаться в районный суд первой инстанции.

Хотя в виду того, что истец, как правило, находится в преклонном возрасте и его состояние здоровья оставляет желать лучшего, иск можно подать и по его месту проживания, подкрепив его данными о нарушении условий сделки. То есть теми же свидетельскими показаниями соседей об отсутствии должного ухода либо выпиской из банка о не перечислении средств в установленные сроки.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки, в частности:

  • пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
  • получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
  • рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты:

  • сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
  • станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
  • сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

При этом неприятными сюрпризами данного вида правоотношений могут являться:

  • рентополучательно-долгожитель, который, несмотря на внешнюю хрупкость, может прожить достаточно долго при постоянной необходимости его содержать;
  • вероятность затрат в большей мере, чем предполагает стоимость жилого помещения, что возможно опять же, если тот же пенсионер проживет достаточно долго;
  • возможность повышения затрат, если речь идет о содержании, а не о ежемесячных выплатах, в случаях, если тот же старичок будет часто болеть и ему в рамках договора необходимо будет дорогостоящее лечение;
  • повреждение либо утрата имущества не по вине получателя рентных платежей, что в рамках ст.595 ГК РФ приведет к необходимости дальнейших выплат, но уже без получения заветного жилья после смерти бывшего владельца;
  • невозможность проживать в приобретенной квартире либо распоряжаться ею каким-либо образом до кончины прежнего собственника;
  • риска мошеннических действий, которые выражаются в получении ренты с вероятностью дальнейшей отмены договора в судебном порядке с компенсацией.

В свою очередь рентополучатель рискует:

  • недополучить доход, на который рассчитывает в связи с безвременной кончиной;
  • не получить надлежащий уход в связи с формальным подходом при составлении соглашения и доверию к другой стороне;
  • оформить правоотношения с мошенниками, которые превратят его жизнь в ад еще при жизни.

О данном виде правоотношений рассказано в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru


Смотрите также